Мы ВКонтакте

Право на землю. Земельні сервітути та порядок їх установлення.

 

Останнім часом все частіше в правових актах України зустрічається термін "земельний сервітут". Проте, хоча поняття "сервітут" є досить новим для українського законодавства, він не нове явище в правових відносинах. У Римському приватному праві існувало три види прав на чужі речі: сервітути, емфітевзис i суперфіцій, заставне право. За радянських часів сервітути були вилучені з цивільного права. Земля перебувала у виключній державній власності та була майже вилучена з цивільного обороту, а її правове регулювання здійснювалося нормами земельного та адміністративного права. У разі виникнення питань щодо землевідведення та землекористування як правило все вирішувалося в адміністративному порядку органами державної влади та управління i тому особливої потреби у сервітутах не виникало. 

Із здобуттям незалежності та переходом економіки нашої держави до ринкових відносин в Україні виникли умови для відродження речових прав на чуже майно.

На початку 90-х років в Україні було проведено земельну реформу, завданням якої став перерозподіл земель з одночасним переданням їх у приватну та колективну власність, а також у користування підприємствам, установам i організаціям з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки, раціонального використання та охорони земель. Тобто перерозподіл земель, що знаходилися у власності держави, на користь нових суб'єктів господарювання – юридичних та фізичних осіб, фермерів, членів колективних сільськогосподарських підприємств, власників особистих селянських господарств тощо. Тому процес відновлення земельних сервітутів як логічний i об'єктивний наслідок земельної реформи вимагав встановлення законодавчого підгрунтя.

 

 

У законодавстві України впровадження сервітутів почалося з Земельного кодексу, затвердженого 25.10.2001 р., у ст. 98 якого визначено, що право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача однієї земельної ділянки на обмежене платне (або безоплатне) користування чужою земельною ділянкою. Причому таке право може бути як постійним, так i строковим.

Наступним кроком в удосконаленні механізму провадження речових прав на чуже майно стало прийняття 16.01.2003 р. Цивільного кодексу України, у якому цьому питанню присвячено розділ. 

 

Так, відповідно до ст. 395 Цивільного кодексу речовими правами на чуже майно є:

право володіння; 

право користування (сервітут);

право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

 

Згідно зі ст. 99 Земельного кодексу в Україні існують такі види земельних сервітутів:

право проходу та проїзду на велосипеді;

право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

право прогону худоби по наявному шляху;

право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

а також, передбачене ст. 404 Цивільного кодексу, право користування чужою земельною ділянкою для меліорації.

 

Крім того, відповідно до п. "з" ст. 99 Земельного кодексу наведений перелік видів земельних сервітутів не є вичерпним. Зацікавлена сторона вправі вимагати встановлення на її користь іншого виду сервітуту щодо чужої земельної ділянки, виходячи із конкретних потреб та існування недоліків земельної ділянки, для використання якої необхідно встановлення сервітуту. Зокрема, можливі такі види земельних сервітутів, які полягають у будь-якому обмеженні власника обтяженої земельної ділянки у праві користуванні нею: обмеження або заборона забудови, обмеження насаджень, обмеження господарського використання земельної ділянки тощо. Необхідно зазначити, що встановлення земельного сервітуту не повинно виходити за межі цільового призначення земельної ділянки щодо якої його встановлено.

Згідно із частиною першою ст. 100 Земельного кодексу право вимагати встановлення земельного сервітуту має як власник, так i землекористувач земельної ділянки. Однак, відповідно до діючого законодавства таке право мають не лише землевласники та землекористувачі. Так, у частині шостій ст. 10 Закону України від 18.11.2003 р. N 1280-ІV "Про телекомунікації" зазначено, що особи, які отримали ліцензію на здійснення діяльності у сфері телекомунікацій, мають право вимагати від власників земельних ділянок або землекористувачів установлення сервітутів до категорії земель, визначених Земельним кодексом, для прокладання під землею телекомунікаційних мереж та/або усунення їх пошкоджень.

Отже, якщо власник або землекористувач земельної ділянки вирішив скористатися правом вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки, то яким має бути юридичне підтвердження цього рішення?

Згідно з частиною другою ст. 100 Земельного кодексу існує дві підстави встановлення земельного сервітуту: договір i рішення суду. Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про встановлення земельного сервітуту. Договір укладається в письмовій формі i підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки та власником (користувачем) пануючої ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не дійшли згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то в такому випадку власник (користувач) пануючої земельної ділянки як зацікавлена сторона повинен звернутися до суду із заявою про встановлення земельного сервітуту. Рішення суду про задоволення заяви є підставою для встановлення земельного сервітуту. Проте сусідніми можуть бути земельні ділянки, які не мають спільної межі.

Істотних умов договору земельного сервітуту на відміну від договору оренди землі законодавством не визначено. Проте, враховуючи вимоги чинного законодавства, у договорі про встановлення сервітуту доцільно вказати: спосіб обтяження земельної ділянки; опис місця розташування із визначенням меж поширення права земельного сервітуту на плані (схемі); строк дії договору земельного сервітуту; розмір плати за земельний сервітут; вид користування.

Плата за земельний сервітут може бути відсутня, якщо це визначено умовами договору. Виникає запитання, з якою метою встановлюється земельний сервітут? У ряді випадків встановлення земельного сервітуту може призводити до виникнення не тільки обтяження земельної ділянки, але й обмеження прав користувача щодо використання ділянки за її цільовим призначенням. Якщо встановлення земельного сервітуту призводить до збитків, то вони підлягають відшкодуванню власнику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки в повному обсязі. Наприклад, якщо при встановленні сервітуту як право проходу через обслуговуючу земельну ділянку її власник змушений установити прохід (стежку) за рахунок частини сільськогосподарських угідь, то він матиме право на відшкодування збитків у розмірі неодержаного врожаю з тієї частини таких угідь, що використовуватимуться власником (користувачем) пануючої земельної ділянки для проходу через обслуговуючу земельну ділянку. Збитки, заподіяні власнику (користувачу) земельної ділянки встановленням земельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтересах якої встановлено земельний сервітут.

Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку. Державний акт на право власності на земельну ділянку та державний акт на право постійного користування земельною ділянкою видається на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування та виконавчої влади. Водночас частиною другою ст. 402 Цивільного кодексу визначено, що договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства БТІ у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць. Виникає неузгодження між Земельним i Цивільним кодексами.

Водночас Указом Президента України від 17.02.2003 р. N 134/2003 "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" (зі змінами та доповненнями) функції щодо державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок та ведення Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах. На виконання цього Указу затверджено наказ Мін'юсту України, Держкомзему України, Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства від 26.02.2003 р. N 15/5/44/39 "Про затвердження спільних заходів щодо здійснення реєстрації прав на нерухоме майно" (зареєстрований у Мін'юсті України 27.02.2003 р. за N 171/7492), відповідно до якого функції Адміністратора Державного реєстру земель покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Розмір державного мита за нотаріальне посвідчення договору земельного сервітуту відповідно до пп. "д" п. 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.93 р. N 7-93 "Про державне мито" (зі змінами та доповненнями), становить 1% від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. А в разі відсутності плати за користування земельним сервітутом – один неоподатковуваний мінімум доходів громадян (пп. "д" п. 3 ст. 3 Декрету N 7-93).

У разі коли сторони не можуть домовитись про умови встановлення сервітуту, то підставою для встановлення сервітуту може бути договір, закон, заповіт або рішення суду (ст. 402 Цивільного кодексу). Остання норма визначена i Земельним кодексом: сервітут може бути встановлено у судовому порядку. Суд вправі встановити сервітут на майно власника (володільця) без його згоди лише у тому випадку, коли позивачем буде доведено, що його потреби "не можуть бути задоволені іншим способом".

Ще одним із передбачених законом способів встановлення сервітуту є заповіт – "особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті". Згідно зі ст. 1247 Цивільного кодексу спадкоємець вправі встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб.

Статтею 406 Цивільного кодексу та ст. 102 Земельного кодексу також визначено вичерпний перелік підстав припинення дії земельних сервітутів. Однак настання таких підстав не тягне за собою автоматичного припинення дії сервітуту, а є лише підставою для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. Лише після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.

Після прийняття i введення в дію нового Цивільного кодексу з'явились такі види земельних сервітутів, як емфітевзис – право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, що виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою, i суперфіцій – право користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих та інших споруд i будинків, надане власником земельної ділянки іншій особі. Але механізму їх дії законодавством не визначено.

Щодо оподаткування земельної ділянки, на яку встановлено сервітут, то відповідно до Закону N 2535-ХІІ використання землі в Україні є платним, плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Плата за використання земельного сервітуту не заміняє i тим більше не відміняє плату за землю.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яку передано у власність або надано в користування, у тому числі на умовах оренди. Суб'єкт плати за землю (платник) є власником землі i землекористувачем, у тому числі орендарем, тобто безпосередньо тією юридичною або фізичною особою, якій землю передано у власність або надано в користування, в тому числі на умовах оренди (ст. 5 Закону N 2535-ХІІ). Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі сплачують земельний податок за земельні ділянки, надані в оренду, справляють орендну плату за землю.

Тобто земельна ділянка має оподатковуватись у вигляді земельного податку або орендної плати. Плата за землю зараховується до відповідних місцевих бюджетів. Зауважимо, що плата за використання земельного сервітуту не є платою за землю i спрямовується власнику земельної ділянки, щодо якої встановлено сервітут. Якщо власник землі вважає, що видатки, пов'язані зі сплатою земельного податку за земельну ділянку, якою згідно з договором сервітуту користується інша особа, має сплатити новий землекористувач, то за згодою сторін поряд з договором сервітуту можна укласти договір оренди, i в умовах цього договору зазначити, що за обмежену земельну ділянку користувач сплачуватиме ще й орендну плату за землю, або вказати у договорі земельного сервітуту, що користувач відшкодовує суму земельного податку землевласнику

 

 

«Вісник податкової служби України» №45 від 03.12.05

e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

http://www.visnuk.com.ua

тел.: (044) 501-06-43