Мы ВКонтакте

Защита прав при заключении договора о приобретении новостройки на этапе строительства

Если после прочтения многочисленных публикаций в средствах массовой информации об обманутых "дольщиках" Вы все же решились приобрести квартиру на этапе строительства, то советуем выполнить несколько правил, которые позволят минимизировать риски при приобретении жилья в такой способ. Однако сразу отметим, что даже такие меры предосторожности не защитят на сто процентов от недобросовестных застройщиков.

Если после прочтения многочисленных публикаций в средствах массовой информации об обманутых "дольщиках" Вы все же решились приобрести квартиру на этапе строительства, то советуем выполнить несколько правил, которые позволят минимизировать риски при приобретении жилья в такой способ. Однако сразу отметим, что даже такие меры предосторожности не защитят на сто процентов от недобросовестных застройщиков.

Правило 1. Проверка застройщика и инвестпроекта

Для того чтобы вступить в правоотношения с застройщиком, необходимо собрать максимально возможную и исчерпывающую информацию о нем. Выполнение данного правила включает в себя следующие действия:

Получение извлечения из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц - предпринимателей. Данный документ, выданный государственным регистратором по заявлению установленной формы, раскроет информацию, в частности, о наименовании, идентификационном коде, местонахождении, руководителе, размере уставного капитала и состоянии застройщика, статусе сведений о нем, покажет сведения о дате регистрации решения учредителей (участников) или уполномоченных им органов о прекращении застройщика (если таковое имеется) и т. д.

Получение извлечений из реестров ипотек, отягощений движимого имущества и запрета отчуждения объектов недвижимого имущества. Данные документы можно получить у любого нотариуса либо в филиале Государственного предприятия "Информационный центр" Министерства юстиции Украины. Необходимо только знать налоговый номер застройщика, его юридический адрес, адрес объекта недвижимости, который строится.

При этом извлечения из реестра ипотек и реестра запретов отчуждения недвижимого имущества следует брать как по юридическому адресу застройщика, так и по адресу строящегося объекта. Отметим, что данная услуга платная. Но при этом данные извлечения дадут очень полезную информацию о наложенных арестах или запретах отчуждения какого-либо движимого или недвижимого имущества застройщика, наличие или отсутствие у застройщика налогового залога, наличие или отсутствие у застройщика залогов (ипотек) движимого (недвижимого) имущества, а соответственно - кредитов банков или иных финансовых учреждений.

В случае если среди кредиторов застройщика есть банки, шансы получить свою квартиру минимальны. Практика показывает, что за очень небольшой промежуток времени деятельности застройщика записей об отягощениях в указанных выше реестрах собирается значительное количество - это должно заставить задуматься инвестора о целесообразности инвестирования своих средств, т. к. существуют риски обращения взыскания на заложенное имущество, что может привести к непредсказуемым нежелательным последствиям для вложенных средств инвестора.

Проверка застройщика по Единому реестру судебных решений. Данный ресурс позволит Вам изучить всю судебную историю застройщика.

Изучение учредительных документов застройщика и разрешительной документации: устав; свидетельство о государственной регистрации - если регистрация застройщика была проведена до 07.06.2011 года, после указанной даты - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц - предпринимателей; справка из Единого государственного реестра предприятий, организаций, учреждений; справки из налоговой о взятии на учет плательщика налогов по форме 4-ОПП; уведомление из Пенсионного фонда Украины о взятии на учет плательщика единого социального взноса; лицензия на проведение строительной деятельности. Отметим, что для инвестора желательно, чтобы остаточный срок действия лицензии не был очень мал: общий срок - пять лет, для субъектов, которые получают лицензию впервые - три года.

Кроме сбора информации о застройщике, необходимо поинтересоваться и о самом инвестиционном проекте, а именно:

• правомерность получения застройщиком земельного участка для строительства и правовой режим пользования ним. Для получения такой информации целесообразно обратиться в местную администрацию с вопросом, выделялся ли вообще земельный участок застройщику под строительство жилого дома. Также необходимо выяснить, передавался ли земельный участок в собственность застройщику либо в пользование. В случае если земельный участок находится в собственности застройщика, инвестору необходимо будет проверить наличие государственного акта на землю, особенное внимание уделить целевому использованию участка, которое должно быть указано в указанном выше акте на землю. Если участок передан застройщику в пользование, то в дальнейшем инвесторам-совладельцам придется выкупать земельный участок, на котором будет построен объект, что связано со значительными материальными и временными затратами;

• предыдущая "инвестиционная" история застройщика. Потенциальному инвестору следовало бы поинтересоваться, реализовал ли застройщик хотя бы один инвестпроект.

Правило 2. Проверка условий договора

При заключении договора о приобретении новостройки на этапе строительства обращаем внимание потенциальных инвесторов на следующее:

• Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" предусматривает, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может проводиться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, выполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости, в соответствии с законодательством. Иные способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Данной нормой Закон был дополнен 29.06.2010 года.

Таким образом, заключение «инвестиционных» договоров напрямую с застройщиками на данный момент законодательством запрещено. Как показывает практика, не редки случаи когда застройщики до сих пор предлагают инвесторам напрямую подписать с ними договора. Рекомендуем после такого предложения отказаться от какого-либо сотрудничества с ними.

Что касается тех договоров, которые заключены до 29.06.2010 года и пролонгируются дополнительными соглашениями до сегодняшнего дня, то тут действует конституционный принцип: закон обратной силы не имеет.

Договор, который заключает инвестор согласно Закону Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" называется договором управления имуществом. Краткая характеристика договора и ключевые моменты, на которые следует обратить внимание:

1) Предмет договора: по данному договору учредитель управления передает управителю в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничения относительно отдельных действий управителя по управлению этим имуществом. Для фонда финансирования строительства - это договор об участии в ФФС, для фонда операций с недвижимостью и системами ФОН-ФФС - договор о приобретении сертификатов ФОН.

Предмет договора должен быть четко закреплен в договоре: номер квартиры, ее площадь, этаж, месторасположение на плане-схеме, четкий адрес дома. Кроме того, нужно обратить внимание на сроки. Следует различать срок окончания строительства, срок сдачи в эксплуатацию дома и срок оформления права собственности на инвестора. Как правило, в договорах закрепляют лишь сроки сдачи дома в эксплуатацию, которые в большинстве случаев не соблюдаются. Но даже при сдаче дома в эксплуатацию инвесторы продолжают очень долго ждать оформления своего права собственности на квартиру. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были прописаны не только данные сроки, но и ответственность застройщика за нарушение сроков окончания строительства, сроков сдачи в эксплуатацию, сроков оформления права собственности на инвестора, и что самое главное - порядок выплаты штрафных санкций в случае их нарушения.

Еще один незначительный нюанс, на который следует обращать внимание, - это шрифт договора. Все, что напечатано шрифтом меньше 12 размера, должно вызвать у инвестора первые подозрения в прозрачности и честности данного застройщика.

2) Субъектный состав: управитель - финансовое учреждение, которое получило лицензию/разрешение на проведение данной деятельности и уставной капитал которого составляет не менее 1 миллиона евро, должен быть оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от инвесторов (учредитель управления); учредитель управления - лицо, которое передает имущество управителю в доверительную собственность.

В свою очередь, управитель должен заключить с застройщиком договор. Последний регулирует взаимоотношения управителя с застройщиком относительно организации сооружения объектов строительства с использованием полученных в управление управителем средств и дальнейшей передачи застройщиком объектов инвестирования учредителям управления имуществом, а также заключается в случаях, предусмотренных законодательством. Поэтому для инвестора при заключении договора по схеме участия в ФФС желательно проверить, заключался ли управителем вообще договор с застройщиком.

"ЮРИСТ & ЗАКОН" от 06.12.2011, N 48