Член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті 63 цього Кодексу.

У разі відмовлення членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

Правила, встановлені частиною першою цієї статті, не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ, організацій найважливіших галузей народного господарства (частина перша статті 114), крім випадків, коли наймач одержав приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також на приміщення в будинках колгоспів.

Коментар:

1. Право члена сім'ї наймача на зміну договору найму пов'язане із закріпленим в ст. 64 ЖК принципу рівності прав і обов'язків всіх членів сім'ї. Житлове законодавство не визначає обставин, за яких виникає необхідність зміни договору найму житлового приміщення за вимогою члена сім'ї наймача. Найчастіше вони виникають при припиненні шлюбних відносин, виділенні повнолітніх дітей в окрему сім'ю тощо.

Зміна договору найму використовується для уникнення конфліктів в сім'ї у зв'язку із спільним використанням жилих приміщень, умовами його оплати в утримання.

2. Умови, при яких допускається зміна договору найму жилого приміщення:

- згода наймача, членів його сім'ї і наймодавця,

- відповідність розміру жилої площі, щодо якої укладається окремий договір найму, нормативам,

- відповідність умов жилого приміщення вимогам ст. 63 ЖК.

3. У п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" роз'яснено, що в силу ст. 104 ЖК суд вправі задовольнити вимоги члена сім'ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, що припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або кількох кімнат, розмір якого не менше встановленого для надання одній особі.

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення, розміром меншим за жилу площу, що припадає на нього. Однак поділ не може бути допущений, коли це призведе до штучного погіршення житлових умов позивача і викличе необхідність постановки його на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов.

Зміна договору найму жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача не допускається в передбачених ч. 3 ст. 104 ЖК випадках, незалежно від наявності згоди наймодавця на зміну такого договору, за винятком випадків, коли жиле приміщення наймач одержав не в зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.

4. Ч. 2 коментованої статті зазначає, що у разі відмови членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

При оскарженні відмови наймодавця в якості відповідача слід визначати не житлово-експлуатаційну організацію, а орган місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації. Така категорія спорів розглядається за правилами Кодексу адміністративного судочинства України.

5. Правила коментованої статті не поширюються на службові жилі приміщення (ст. 123 ЖК).