Вопрос аренды недвижимого имущества во все времена был и остается актуальным и востребованным. Каждый из видов аренды, в зависимости от целевого назначения недвижимости (жилая или нежилая), права собственности (частная, государственная, коммунальная), заслуживает отдельного анализа в связи с многогранностью регулируемых правоотношений. Поскольку осветить все нюансы договорных отношений аренды в одной статье невозможно, мы остановимся лишь на некоторых из них. При этом необходимо уточнить, что предметом рассмотрения в данной статье будет являться лишь аренда зданий, строений или их части, вопросы аренды земли затрагиваться не будут, несмотря на то что являются тесно связанными.

Основополагающим нормативно-правовым актом в сфере регулирования арендных правоотношений являетсяГражданский кодекс Украины (ГКУ). Хозяйственный кодекс Украины (ХКУ) устанавливает специфику заключения арендных договоров между субъектами хозяйствования. Отношения аренды государственного и коммунального имущества имеют свое специальное регулирование, установленное Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

По общим правилам договор считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в надлежащей форме¹.

¹ Статья 638 Гражданского кодекса Украины.

По общим правилам ГКУ устанавливает свободу договорных отношений при заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований законодательства. Существенными условиями договора являются условия о предмете, условия, определенные законом как существенные и обязательные для определенного вида договоров, а также условия, по которым по заявлению хотя бы одной сторон должно быть достигнуто согласие². В то же время ст. 180 ХКУ определяет, что при заключении хозяйственных договоров, стороны должны, помимо предмета, также определить цену и срок действия договора.

² Статья 638 Гражданского кодекса Украины.

Положения ХКУ, регулирующие отношения аренды зданий или других капитальных сооружений (их частей), не устанавливают никаких специфических существенных условий таких договоров.

В то же время ч. 1 ст. 284 ХКУ определяет, какие условия договоров аренды являются существенными, а именно:

– объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации);

– срок, на который заключается договор аренды;

– арендная плата с учетом индексации;

– порядок использования амортизационных отчислений;

– восстановление арендованного имущества и условия его возврата либо выкупа.

Согласно положениям ч. 8 ст. 181 ХКУ, договор является незаключенным, если стороны не пришли к согласию по всем существенным условиям.

Верховный Суд Украины в постановлении от 06.11.2009 № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» также придерживается позиции о том, что договор является незаключенным, если отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для его заключения, в том числе отсутствует согласие сторон по существенным условиям³.

^{3 Пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.2009 № 9}

«О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными»

Одновременно, хотелось бы привести один из примеров судебной практики, а именно постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины (далее – ВСУ) от 10.02.2009 о разрешении спора об аренде транспортного средства.

Так, ВСУ отменил постановления Высшего хозяйственного суда Украины и апелляционного суда о признании договора аренды незаключенным на основании отсутствия всех существенных условий договора, а именно: отсутствие положений об индексации стоимости имущества и арендных платежей, отсутствие положений о порядке использования амортизационных отчислений. При этом ВСУ указал на невозможность применения ч. 8 ст. 181 ХКУ, поскольку признание договора незаключенным возможно только на стадии заключения хозяйственного договора, а не по результатам выполнения такого договора. Более того, ВСУ оставил в силе постановление суда первой инстанции, согласно которому было признано, что оспариваемый договор аренды соответствует требованиям законодательства, а основания для признания его недействительным отсутствуют. 

В своих обоснованиях ВСУ руководствовался положениями статей 6, 627, 628 и 638 ГКУ, которые устанавливают свободу договорных отношений при заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований законодательства. Также ВСУ в своем постановлении указал, что положения ГКУ не относят к существенным условиям аренды транспортных средств, в частности, условия об индексации арендных платежей и порядке использования амортизационных отчислений.

^{3 Пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.2009 № 9}

«О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными».

Однако, помимо содержания (существенных условий) договора аренды, важной также является форма, в которой заключается такой договор.

Как известно, по общим правилам ГКУ, договоры аренды зданий, капитальных сооружений (их частей) заключаются в письменной форме, при этом, если срок аренды превышает три года, то такие договоры подлежат обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации⁵.

 ⁵ Статья 793 Гражданского кодекса Украины.

Как известно, в связи с принятием изменений к Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», право аренды здания, капитального сооружения, их частей также подлежит обязательной государственной регистрации.

Временно – до 1 января 2012 года – полномочия по регистрации такого права аренды возлагаются на БТИ. В связи с этим было изменено Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, изменения вступили в силу 01.10.2010 г. 

Согласно данному Положению, регистрация права аренды недвижимого имущества будет осуществляться на основании договора аренды. При этом, если такой договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, помимо самого договора, заявитель должен предоставить в органы БТИ следующие документы:

– извлечение о наличии/отсутствии запрета и/или ареста недвижимого имущества с Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества;

– извлечение из Государственного реестра обременений движимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога на объект недвижимости;

– извлечение из Государственного реестра ипотек. В случае если недвижимое имущество, переданное в аренду, находится в ипотеке, также необходимо будет предоставить письменное согласие ипотекодержателя на такую передачу объекта в аренду⁶.

^{6 Пункты 2.5, 2.6 Временного положения о порядке государственной регистрации}

права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество,

утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 № 7/5.

Однако пока не известно, как на практике будет осуществляться реализация такого положения об обязательной регистрации права аренды органами БТИ.

Более того, не до конца понятно, может ли несоблюдение требования о регистрации права аренды повлиять на действительность самого договора аренды и момент возникновения права аренды. Ведь ни нормы ГКУ, ни нормы ХКУ не предусматривают зависимости возникновения права аренды от его государственной регистрации. Таким образом, остается еще достаточно много вопросов, связанных с реализацией указанных положений.

Зачастую стороны арендных отношений с целью экономии средств предпочитают не осуществлять нотариальное заверений договора и его государственную регистрацию, даже если планируемый срок аренды будет превышать три года.

Данная задача достигается путем заключения договора аренды на максимальный срок, который не превышает трех лет, и предусмотрением возможности его дальнейшей пролонгации, либо посредством подписания дополнительных соглашений, либо предусмотрением возможности его автоматической пролонгации.

Также используют вариант, при котором, для целей продления аренды, договор постоянно перезаключают на новый срок, таким образом, один договор заканчивается и сразу же подписывается новый договор. В данном случае целесообразно будет не ограничиваться только подписанием договора, но также заново подписывать акты приемки-возврата арендуемой недвижимости.

Однако ни один из вышеперечисленных способов пролонгации договора аренды не является гарантией его легитимности. Пролонгация срока аренды одним из вышеуказанных способов может привести к тому, что срок такого договора будет считаться совокупно. В случае если общий срок аренды превысит три года, возможен риск оспаривания такого договора в судебном порядке, как такого, который заключен с нарушением требований законодательства о нотариальном заверении и государственной регистрации, что может повлечь его ничтожность.

В то же время Верховный Суд Украины придерживается позиции, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, если она обязательно подлежит такой регистрации, является незаключенной в силу положений ст. 210 и ст. 640 ГКУ⁷.Такая позиция подтверждается последней судебной практикой (Верховного Суда), согласно которой договоры, не прошедшие обязательную государственную регистрацию, являются незаключенными и, таким образом, не могут быть признаны недействительными.

⁷ Пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.2009 № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными».

Следовательно, при выборе формы договора аренды сторонам необходимо помнить, что такой возможностью судебного оспаривания договора может воспользоваться как одна из сторон, пожелавшая таким образом досрочно прекратить договор, так и налоговые органы при осуществлении очередной налоговой проверки.

Если стороны нацелены на долгосрочную аренду, советуем не пытаться экономить на нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора аренды. Это позволит Вам в дальнейшем защитить себя от возможной недобросовестности противоположной стороны и нежелательного досрочного прекращения арендных отношений.

Часто в договорах аренды стороны прописывают положения о досрочном прекращении договора в одностороннем порядке при наступлении тех или иных обстоятельств. При этом предусматривается весьма неграмотный механизмпрекращения договора аренды. Так, зачастую стороны ограничиваются письменным уведомлением другой стороны о наступлении таких обстоятельств и досрочном прекращении договора с момента получения (либо отправки) уведомления, невзирая на наличие/отсутствие согласия на расторжение.

Такие положения договоров аренды прямо противоречат ч. 1 и ч. 3 ст. 291 ХКУ, согласно которым односторонний отказ от договора аренды не допускается. По требованию одной из сторон договор аренды можно досрочно расторгнуть на основаниях, предусмотренных ГКУ, в порядке, установленном ст. 188 ХКУ. Данная статья предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне, и только в случае несогласия другой стороны либо в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора.

Таким образом, договор аренды может быть досрочно прекращен лишь по обоюдному согласию сторон. В случае отсутствия такого обоюдного согласия договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

Часто также возникает вопрос о возможном прекращении договора аренды в связи с продажей объекта аренды. По общему правилу, в соответствии с ч. 1 ст. 770 ГКУ, в случае изменения владельца вещи, переданной в аренду, к новому владельцу переходят права и обязанности арендодателя. Однако стороны могут предусмотреть в договоре аренды, что в таком случае договор прекращается. Если стороны не сделали в договоре аренды оговорки о его прекращении в связи с продажей объекта аренды, положения такого договора аренды продолжают действовать и для нового собственника.

Еще один нюанс, который может возникнуть при отчуждении арендодателем недвижимого имущества, находящегося в аренде, это наличие у добросовестного арендатора преимущественного права на выкуп такого объекта⁸. Нарушение такого преимущественного права арендатора не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. Однако в таком случае арендатор может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

⁸ Часть 2 ст. 777 Гражданского кодекса Украины.

В данной статье мы осветили лишь малую долю того, с чем могут столкнуться стороны при заключении и выполнении столь привычного и, на первый взгляд, простого договора аренды недвижимого имущества.

Виктория Бужор,

юрист Международной юридической группы AstapovLawyers

По материалам  www.ligazakon.ua