Договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків вселення батьками своїх неповнолітніх дітей (частина перша статті 161), а також надання наймачеві після закінчення капітального ремонту будинку (квартири) іншого жилого приміщення (частина третя статті 165).

У разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення права і обов'язки за договором найму здійснюють члени його сім'ї.

Коментар:

1. Як і будь-який цивільно-правовий договір, договір найму приватного житла може бути змінений лише за згодою сторін. Коментована стаття в першу чергу підкреслює неможливість односторонньої зміни договору наймодавцем без згоди наймача, однак аналогічне право існує і щодо неможливості односторонньої зміни договору наймачем без згоди наймодавця.

Водночас ЖК встановлює нетипове для регулювання договірних відносин правило, за яким для зміни договору потрібна не лише згода його сторони-наймача, але й згода членів його сім'ї. Слід зробити переконливе припущення, що мова йде про згоду тих членів сім'ї, які мають повну цивільну дієздатність (ст. 34 ЦК). Згода неповнолітніх та осіб з обмеженою дієздатністю засвідчується їх батьками (усиновлювачами) або піклувальниками (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ЦК), згода від імені малолітніх надається їх батьками (усиновлювачами) або опікунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ЦК).

2. Із загального правила про неможливість зміни договору найму без згоди наймача, членів його сім'ї та наймодавця закон встановлює два винятки.

По-перше, оскільки за ч. 1 ст. 161 ЖК малолітні та неповнолітні діти підлягають вселенню до наймача без згоди наймодавця, зазначені зміни у суб'єктному складі договору відбуваються автоматично, без погодження їх з наймодавцем.

По-друге, після завершення капітального ремонту житла наймодавець в силу закону має право залишити за наймачем обумовлене договором житлове приміщення або надати наймачеві інше приміщення без необхідності отримання на це згоди наймача та членів його сім'ї (ч. 3 ст. 165 ЖК).

3. Юридичні факти смерті наймача або втрати ним права на житлове приміщення (наприклад, внаслідок виселення наймача, розірвання ним договору тощо) автоматично не зумовлюють припинення прав та обов'язків за цим договором для членів його сім'ї. Проте ч. 3 ст. 165 ЖК не дає відповіді на питання про юридичну долю договору найму у зв'язку з "відпадінням" наймача. Відсутність сторони за договором тягне за собою його припинення як двостороннього правочину, тому самі по собі права та обов'язки наймача не можуть переходити до членів його сім'ї, якщо тільки сам договір не передбачає правонаступництва або суб'єкт не набуває прав та обов'язків сторони за договором в силу спеціальної вказівки закону.

З огляду на викладене уявляється більш вдалою редакція норми ч. 2 ст. 824 ЦК про те, що у разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Таким чином, згідно з ЦК необхідною умовою збереження чинності договору найму є перехід прав та обов'язків наймача за цим договором до однієї або кількох осіб, які постійно проживали у житлі разом з наймачем.

Оскільки за змістом частини другої коментованої статті члени сім'ї здійснюють права та обов'язки наймача, вони мають володіти повним обсягом цивільної дієздатності, виникнення (набуття) якої законом не завжди пов'язується з досягненням особою повноліття (ч. 2 ст. 34, ст. 35 ЦК).

Слід підкреслити, що зазначені у законі особи мають право набути права та обов'язки наймача і, відповідно, продовжувати користуватися житлом як члени сім'ї наймача, які вселилися у наймане помешкання з метою постійного проживання, а не як спадкоємці. Смерть наймача не тягне за собою виникнення у них прав та обов'язків наймача за правилами книги шостої ЦК "Спадкове право".