МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ДОВІЧНЕ УТРИМАННЯ  (ДОГЛЯД)

Київ - 2006

ББК 67.9(4УКР)304.4

Д58

Видання здійснено за сприяння програми МАТРА в рамках українсько-нідерландського проекту “Впровадження Цивільного кодексу в Україні”

Колектив авторів:

Горбунова Л.М.  -  заступник Міністра юстиції,кандидат юридичних наук

Богачов С.В.  -  начальник Управління координації правової роботи та правової освіти;

Іванчук І Ф      -  заступник начальника Управління координації правової роботи та правової освіти - начальник відділу правової освіти;

Цирень О.С.   - спеціаліст І  категорії  Управління  координації правової роботи та правової освіти

Д58                   Довічне  утримання  (догляд) / Л.М.Горбунова,

С.В.Богачов, І.Ф.Іванчук, О.С.Цирень; М-во юстиції України.– К.: [ТОВ “Поліграф-Експрес”], 2006. – 41 с Біблі-гр : с. 40.

У  цьому виданні у відносно стислій та доступній для широкого кола читачів розкриті питання, що пов’язані з довічним утри-манням (доглядом).

У  посібнику розкривається суть змісту, умов та характеру до-говору довічного утримання, наводяться права та обов’язки сторін, зосереджується увага читача на прикладах та правових наслідках припинення дії такого договору

Підготовлено відповідно до законодавства України станом на 3 липня 2006 року

© Міністерство юстиції України, 2006 © Центр суддівських студій, 2006

В чому полягає суть та поняття договору довічного утримання?

За Цивільним кодексом України договір довічного утриман-ня – це договір, за яким одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність жилий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та доглядом довічно.

Договір довічного утримання передбачає укладення право-вих зобов’язань не тільки нерухомого майна, а й рухомого майна, що має значну цінність. Чітко не визначено, що саме з рухомого майна може відчужуватися за договором довічного утримання, тобто це може бути транспортний засіб, антикварні речі, ювелірні прикраси, твори мистецтва, скульптури, побутова техніка та інші речі за умови, що вони мають значну цінність. Але розмежування чи тлумачення понять „значна цінність” та „незначна цінність” у

Цивільному кодексі України не надається, тобто це вирішується безпосередньо сторонами.

Цей договір спрямований на перехід права власності на цін-не майно. Право власності на цінне майно за договором довічного утримання у набувача виникає з моменту нотаріального посвідчення такого договору – у разі відчуження за договором рухомо-го майна, та з моменту реєстрації правочину – у разі відчуження нерухомого майна. Але важливою особливістю є те, що право роз-порядження таким майном у набувача виникає лише після смерті відчужувача.

Цей договір є оплатним. Оплатність для набувача полягає в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого житла. Для відчужувача – в тому, що, після передачі у власність речі, він може вимагати від набувача вчинення певних дій – на-дання матеріального забезпечення.

Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір (яким є, наприклад, міна, купівля-продаж). Цей договір необхідно віднести до алеаторних (ризикових) договорів, оскільки на момент його укладення не можна визначити, що буде більшим – вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання. Адже період життя відчужувача на момент укладення договору не є відомим. Тому, якщо відчужувач проживе після укладення договору, скажімо два місяці, вартість надання буде значно меншою вартості переданого майна. У випадку, якщо довічне утримання триває 10 років, вартість надання буде більшою за вартість майна. Отже за алеаторним (ризиковим, нееквівалентним) договором, яким є довічне утримання, загальна сума надання може бути більшою чи меншою, ніж вартість майна, що передано набувачеві.

В якій формі укладається договір довічного утримання?

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.

Договір  довічного  утримання  належить  до  договорів,  для яких передбачена обов’язкова письмова форма та нотаріальне посвідчення. Недотримання даної вимоги відносно форми договору тягне за собою визнання договору недійсним. Наслідки визнання договору недійсним спричинюють двосторонню реституцію. Нотаріус, завіряючи договір, повинен перевірити документи, необхідні для відчуження майна. З моменту укладення нотаріальної форми договору довічного утримання у набувача виникає право власності на майно. Водночас нотаріус повинен накласти заборо-ну на відчуження (продаж, дарування, обмін майна, переданого за договором довічного утримання, укладання щодо нього договору застави, передавати його у власність іншій особі) набувачем майна до припинення договору. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність угоди про довічне утримання. Наслідки визнання договору довічного утримання недійсним закріплені в Цивільному кодексі України і застерігають учасників цієї угоди про накладен-ня на них двосторонньої відповідальності. Перед тим як укласти договір довічного утримання нотаріус, завіряючи цю угоду, повинен перевірити документи, необхідні для відчуження (передачі) майна.

Якщо предметом договору є нерухомість, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації. Право власності на відужувану нерухомість переходить до набувача тільки з моменту реєстрації договору

Між ким може укладатися договір довічного утримання?

Сторонами договору довічного утримання є відчужувач та набувач.

Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа незалежно від його віку та стану здоров’я, що має майно на праві приватної власності, яким вона може розпоряджатися на свій розсуд. Із цього випливає, що будинок (його частина), а також інше рухоме майно, що має значну цінність, яке має перейти за договором у власність набувача, не може бути обтяжене заставою або інши-ми забов’язаннями

Набувачем є повнолітня дієздатна особа,яка в змозі нада-ти належне матеріальне забезпечення. Особливістю укладення договору довічного утримання (догляду) щодо майна, що є у спільній власності, є те, що набувачем майна за договором може бути і юридична особа. При цьому юридична особа може мати навіть і більші можливості для матеріального забезпечення від-чужувача. Статутом юридичної особи чи іншим засновницьким документом має бути передбачена можливість оплатного прид-бання майна у власність, і такий правочин не може суперечити цілям її створення та діяльності. За договором довічного утримання можливий перехід обов’язків набувача у разі його смерті до спадкоємців, яким надходить відчужуваний за договором бу-динок. Якщо спадкоємці відмовляються від будинку, або таких осіб немає, майно повертається відчужувачу. Щодо юридичних осіб-набувачів майна, у разі їхнього припинення можливим є правонаступництво обов’язків за договором довічного утриман-ня. Спадкувати обов’язки відчужувача майна за договором довічного утримання неможливо, тому що договір припиняється у разі смерті відчужувача.

Набувачами можуть бути кілька фізичних осіб, які стають співвласниками майна, що передається їм за договором довіч-ного утримання на праві спільної сумісної власності. У випадку порушення набувачами обов’язку перед відчужувачем настає солідарна відповідальність. Відчужувач у такому випадку може вимагати сплати неустойки або відшкодування збитків як від усіх набувачів разом, так і кожного з них окремо.

Тобто відчужувач може пред’явити вимогу щодо належного утримання відповідно до договору до всіх або будь-кого з набу-вачів. У такому випадку той з набувачів, хто вчинив дії з надан-ня утримання, має право зворотної вимоги до інших набувачів щодо повернення грошової суми (або іншого майна) виплаченої останнім відчужувачу

За бажанням відчужувача утримання (догляд) за договором довічного утримання може надаватись і третім особам.

Набувач зобов’язаний виконати свій обов’язок на користь тре-тьої особи, вказаної в договорі. Якщо відчужувач укладає дого-вір на користь третьої особи, то така особа за договором забез-печується утриманням та (або) доглядом довічно. Таким чином, відчужувач передає у власність набувачеві цінне майно, взамін чого останній отримує це майно і зобов’язується забезпечувати третю особу утриманням та (або) доглядом.

Безумовно може виникнути запитання відносно того, чи стає така третя особа окремою стороною у договорі? Фахівці важають, що третя сторона не є третьою стороною в цьому договорі та не є необхідністю вимагати згоду третьої особи на укладення договору. Загально правова позиція щодо участі третьої особи у договорі зазначена в статті 636 Цивільного кодексу, в якій не передбачено, що третя особа є окремою стороною в до-говорі, а встановлено, що третя особа лише має право вимагати від боржника виконання обов’язку на свою користь або ж відмовитися прийняти виконання.

Таким  чином,  законодавством  передбачено  можливість укладення договору довічного утримання (догляду) на користь третьої особи, яка забезпечується утриманням та (або) догля-дом довічно і виступає тільки в ролі особи, яка забезпечується утриманням, а не набувачем цінного майна, до того ж третя осо-ба не є окремою стороною в договорі, і її згода на укладення до-говору не є необхідною. (В Цивільному кодексі про це не йдеть-ся, однак на думку деяких фахівців у галузі права третя особа має висловити свою згоду на цю угоду; така згода має бути нотаріально посвідчена і за юридичною сутністю її слід визнати одностороннім правочином.)

В  чому  особливості  укладення  договору  довічного утримання (догляду) щодо майна, що є у спільній сумісній власності?

Майно, що належить кільком фізичним особам чи подружжю (або одному з подружжя) на праві спільної сумісної власності, може бути відчужене на підставі договору довічного утримання.

Співвласники майна, а також подружжя за договором довічного утримання повинні передати набувачеві майно, останній, у свою чергу, повинен надати відчужувачам (кожному окремо) належне утримання. У разі смерті одного із відчужувачів, оскільки виконання було призначене безпосередньо особисто для відчужувача, договір припиняється. Набувач у свою чергу продовжує утримувати співвласника, який залишився.

Припинення спільної власності подружжя здійснюється шля-хом її поділу між співвласниками. Поділ спільного майна можли-

вий за ініціативою подружжя. Договір про поділ житлового будинку, квартири, іншого нерухомого майна, а також про виділ нерухо-мого майна дружині, чоловікові зі складу усього майна подружжя має бути нотаріально посвідчений.

У даному випадку дружина, чоловік мають право укласти з іншою особою договір довічного утримання щодо своєї частки на праві спільної сумісної власності подружжя лише після її визна-чення та виділу в натурі.

З якого моменту виникає у набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду)?

Законодавство відносить договір довічного утримання до різновиду договорів, пов’язаних із переходом права власності.

Відчужувач передає у власність нерухомість, а також рухоме майно, що має значну цінність. Моментом виникнення права власно-сті на майно, яке передається за договором довічного утримання, є державна реєстрація для нерухомого майна і нотаріальне посвід-чення для рухомого майна.

Як укладається договір довічного утримання та в чому полягає його зміст?

Визначення предмету договору довічного утримання є однією з його суттєвих умов і обов’язковою ознакою дійсності договору

Вартісна оцінка житла, що відчужується за договором довічного утримання, необхідна для визначення суми державного мита; при розірванні договору в деяких випадках може бути потрібна оцінка тих змін вартості майна, що сталися за час його перебуван-ня у власності набувача. У випадку загибелі майна також може ви-никнути необхідність знати його вартість для визначення розміру відшкодування.

У тексті договору довічного утримання обов’язково зазнача-ється, що набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві до-вічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду з їх кон-кретизуванням або без такого, та визначається грошова оцінка ма-теріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін.

Зустрічне майнове надання, що отримує відчужувач, також є суттєвою умовою договору довічного утримання, а тому сторони повинні визначитись у його розмірі та формі.

Форми такого забезпечення виражаються в наданні наступних благ:

1)   житла – відчужувачеві повинна бути надана ізольована кімната, як правило, це житло надається відчужувачеві саме в тому житловому приміщенні, право власності на яке переходить

набувачу за договором. В інших випадках повинно бути вказано місцезнаходження житла, кімнати, розмір тощо;

2)   харчування -  поділяється на два варіанти:

          а) види харчування, що повинні надаватись;

          б) конкретні види харчування в договорі не визначаються, а лише вказується, що набувач повинен забезпечувати відчужувачу майна необхідне харчування;

3)      догляду – конкретні форми догляду в залежності від стану здоров’я відчужувача;

4)      допомога – відчужувач може вимагати різних видів допомоги.

Наприклад, отримання грошей за переказами, посилок, прибирання житла тощо.

Крім того, в договорі необхідно визначити коли та з якою пе-ріодичністю набувач повинен здійснювати надання на користь відчужувача майна, тобто забезпечення останнього утриманням та доглядом довічно.

Не відноситься до суттєвої умови термін дії договору. Це ви-кликано тим, що строк дії правовідносин за довічним утриманням визначений законом. Дія договору довічного утримання визнача-ється тривалістю життя відчужувача майна.

Характеристика договору довічного утримання (до-гляду)

Договір довічного утримання (догляду) є:

одностороннім   оскільки за цим доовором   передачею житла основна функція відчужувача є виконаною, і з цього моменту в нього виникає право вимагати від набувача надання матеріально-го забезпечення, а набувач несе обов’язок надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення, але іноді договір довічного утримання изнають  восторонньою угодою оскільки набувач має право вимагати розірвання договору довічного утримання;

реальни –тому,що договір вважається укладеним з моментупередачі речі за умови досягнення згоди сторін за всіма суттєвими мовам та набуває чинності з моменту його державної реєстра-ції і в цей же момент до набувача переходить право власності на будинок (інше майно);

платни  –оскільки обов’язок для набувача полягає в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого жит-ла, а для відчужувача - в тому, що після передачі у власність речі, він може вимагати від набувача вчинення певних дій - надання ма-теріального забезпечення або надання усіх видів догляду

Нотаріальне посвідчення договору

Наприклад, як нотаріус по відчить договір довічного утри-ання н житловий будинок та приватизовану земельну ділянку біля цього житлового будинку? Чи, якщо купівля-продаж житлового будинку та земельної ділянки укладається двома окремими дого-ворами, то скількома договорами посвідчується договір довічного утримання? І як бути з правом власності? Якщо право власності на житловий будинок у набувача виникає після державної реєстрації, то як бути із правом власності на земельну ділянку? Адже, згідно Земельного кодексу право власності виникає після триман я власником державного акту на право власності та його державної реєстрації. Що робити, коли набувач отримує державний акт і в нього закінчиться дія договору?

Отже, виходячи із логіки речей, щоб отримати право власності на земельну ділянку, потрібно направити лист в земельний відділ, в якому повідомити, що дія договору довічного утримання закінчилась, згідно поданого набувачем свідоцтва про смерть відчужува-ча, і що заборона знята з вищезазначеної нерухомості.

Увага! На державному актіна право власності ніяких написів самому робити не можна.

Як же посвідчується договір довічного утримання, коли його предметом є житловий будинок та земельна ділянка:

1) договір довічного утримання посвідчується од им докуменом

2)  накладається заборона відчуження на житловий будинок та земельну ділянку разом;

3)  право власності зазначається, як на землю, так і на будинок водному договорі;

             4)  цей договір набувач реєструє в Бюро технічної інвентаризації (БТІ);

Якщо взяти ситуацію, коли предметом договору довічного утримання виступає рухоме майно, наприклад автомобіль. Чи необхідно знімати автомобіль з обліку в органах ДАІ? При укла-денні договору купівлі-продажу автомобіль обов’язково знімається з обліку Як поступити в цьому випадку? Виходячи із схожості договорів, автомобіль необхідно зняти з обліку, обов’язково зробити експертну оцінку, укласти договір довічного утримання