?Женщина состоит в гражданском браке. Ее гражданский супруг является владельцем собственности – квартиры, которая находится в ипотечном кредите в «Райффайзенбанке». Его право собственности подтверждено договором купли-продажи.

Женщина также владеет квартирой, которая находится в залоге в банке. Ее право собственности подтверждено свидетельством права собственности. Квартира продается, и деньги, вырученные от продажи, супруги собираются поделить пополам для дальнейшего инвестирования за пределами Украины в их совместное предприятие, которое не будет зарегистрировано в Украине. Квартира супруга остается гарантией его вклада в совместное предприятие. Каким образом супруги могут стать совладельцами обеих квартир, учитывая ипотечные договора, запрещающие передачу прав собственности без полной уплаты кредита? Дарение, брак – какие возможны варианты?

Согласно ст. 9 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV (далее – Закон об ипотеке) ипотекодатель имеет право исключительно с согласия ипотекодержателя:

– передавать предмет ипотеки в последующую ипотеку;

– отчуждать предмет ипотеки;

– передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.

В ст. 17 Закона Украины «О залоге» от 02.10.92 г. № 2654-XII содержится аналогичная норма, которая устанавливает, что залогодатель может произвести отчуждение имущества только по согласию залогодержателя.

Таким образом, для того чтобы стать на основании договора совладельцами квартир, находящихся в ипотеке (залоге), необходимо получить соответствующее согласие ипотекодержателя (залогодержателя) – в данном случае банков.

Если будет получено согласие банков, то стать совладельцами квартир можно на основании любого договора, предполагающего передачу прав собственности: купля-продажа, дарение, мена.

Однако не всегда можно получить согласие банка на отчуждение недвижимости (ее части). В таком случае, при определенных условиях, о которых речь пойдет ниже, могут быть использованы следующие варианты.

Примечания:

а) при разработке вариантов мы также исходили из того, что в конечном итоге для лиц, указанных в вопросе, главное – получить гарантии, что другая сторона выполнит свои обязательства по вкладам;

б) указанные ниже варианты не являются простыми в исполнении и требуют определенных затрат (в некоторых случаях) и действий.

1. Согласно ст. 74 Семейного кодекса Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III (далее – Семейный кодекс), если женщина и мужчина проживают одной семьей, но не пребывают в браке между собой, имущество, приобретенное ими во время совместного проживания, принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Таким образом, если доказать, что квартиры приобретались во время совместного проживания, можно обеспечить оформление права общей совместной собственности на квартиры (или одну из них).

Однако для реализации данного варианта необходимо обоюдное согласие обеих сторон, т. е. их согласие доказывать, что квартиры приобретались во время их совместного проживания.

Подтверждение права общей совместной собственности может быть осуществлено в судебном процессе об установлении права общей совместной собственности. В результате этого судебного процесса при наличии соответствующей доказательной базы суд может принять решение, в котором будет установлено, что квартиры принадлежат на праве общей совместной собственности. Однако этот процесс стоит инициировать только в том случае, если действительно можно будет представить доказательства, что стороны на момент приобретения квартир проживали вместе: это могут быть показания свидетелей, письменные доказательства и пр.

Данный вариант не может быть реализован в отношении квартир, которые приобретены в порядке дарения и/или наследования.

2. Согласно ст. 9 Закона об ипотеке ипотекодатель имеет право завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество.

Таким образом, как вариант для получения указанных в вопросе гарантий, стороны могут оформить завещание друг на друга.

3. В ст. 62 Семейного кодекса определено, что если имущество жены, мужа во время брака существенно увеличилось в своей стоимости вследствие общих трудовых или денежных затрат или затрат другого из супругов, оно в случае спора может быть признано по решению суда объектом права общей совместной собственности супругов.

Из данной статьи следует, что даже то имущество, которое до брака принадлежало мужу и жене на праве их частной собственности, может стать их общей совместной собственностью.

Однако в данном случае необходимо будет сначала оформить брак, затем инициировать судебный процесс и доказать, что за время брака квартира существенно увеличилась в стоимости вследствие общих трудовых или денежных затрат или затрат другого из супругов. Главное здесь будет заключаться в доказывании факта увеличения стоимости квартир. Способы доказывания могут быть различными.

4. Предварительный договор.

Действующее законодательство предполагает возможность заключения предварительного договора, т. е. договора, который предшествует основному договору и по которому может быть установлено только одно обязательство – обязательство заключить основной договор на определенных условиях в будущем.

Таким образом, стороны заключат предварительный договор, в котором указывается, что они обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (дарения, мены и т. д.), и определяются условия такого договора.

Есть только одно неудобство, касающееся предварительного договора: основной договор должен быть заключен не позже одного года с момента заключения предварительного договора. Поэтому предварительный договор есть смысл заключать в том случае, когда предполагается, что ипотека будет снята не позже, чем настанет крайний срок для заключения основного договора после предварительного.

 АФ «Паритет» 

 По материалам www.ligazakon.ua