Инвестирование осуществляется в рамках инвестиционной деятельности. Под инвестиционной деятельностью, согласно статье 2 Закона Украины"Об инвестиционной деятельности" от 18.09.91 года № 1560-XII, следует понимать совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства относительно реализации инвестиций. Инвестициями же являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект (статья 1 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности"). Следовательно, инвестированием можно считать процесс вложения инвестиций в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате чего создается прибыть или достигается социальный эффект. Согласно статье 4 этого же Закона объектами инвестирования могут быть любое имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех отраслях экономики, ценные бумаги (кроме векселей), целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, интеллектуальные ценности, другие объекты собственности, а также имущественные права.

Следовательно, инвестирование может осуществляться, в том числе, и относительно объектов недвижимости, причем как объектов жилой недвижимости, так и нежилой. Исходя из сути инвестиционной деятельности, можно сделать вывод, что относительно объектов недвижимости она может иметь место в процессе строительства таких объектов, их реконструкции либо же перепланировки.

Инвестирование - процесс, подразумевающий вложение со стороны инвестора существенных материальных ценностей, поэтому данный процесс требует достаточных правовых гарантий защиты прав инвесторов. Гарантии эти прописаны как действующим законодательством Украины в сфере инвестирования, в частности Законом Украины "Об инвестиционной деятельности", так и каждым конкретным договором, который заключается инвестором в процессе осуществления инвестирования.

Что касается законодательных гарантий защиты прав инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности в объекты недвижимости (как и в любые другие объекты), то к ним можно отнести следующие (исходя из статей 18 и 19 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности"):

- сохранение условий договоров между субъектами инвестиционной деятельности на весь период их действия в случае внесения в действующее законодательство изменений, ухудшающих положение субъектов или ограничивающих их права (однако это не касается изменений налогового, таможенного и валютного законодательства, а также законодательства по вопросам лицензирования отдельных видов хозяйственной деятельности);

- невмешательство государственных органов и их должностных лиц в деятельность субъектов инвестиционной деятельности, кроме случаев, когда такое вмешательство допускается действующим законодательством и осуществляется исключительно в пределах компетенции этих органов и должностных лиц;

- гарантия полного возмещения ущерба, причиненного субъектам инвестиционной деятельности в процессе инвестирования актами, принятыми государственными или другими органами (споры о возмещении такого рода ущерба решаются в судебном порядке);

- обеспечение так называемых государственных гарантий защиты инвестиций - системы правовых норм, которые направлены на защиту инвестиций и не касаются вопросов финансово-хозяйственной деятельности участников инвестиционной деятельности и уплаты ими налогов, сборов и других обязательных платежей; такие гарантии не могут быть отменены или сужены относительно инвестиций, осуществляемых в период действия данных гарантий (к таким гарантиям относят запрет безвозмездной национализации, реквизирования или других подобных вариантов прекращения права собственности субъектов инвестиционной деятельности; такие действия могут быть осуществлены только на основании законодательных актов Украины с полным возмещением инвестору понесенного ущерба, в том числе полной компенсации подлежат приобретенные инвесторами целевые банковские вклады, акции и другие ценные бумаги, платежи за приобретенное имущество или за аренду прав);

- гарантия возможности защиты прав инвесторов в судебном порядке, а также третейским судом в случае достижения такой договоренности сторонами спора.

Свои особенности имеет защита прав инвесторов в процессе инвестирования и финансирования строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Так, подобное инвестирование может осуществляться только посредством фондов финансирования строительства, фондов операций с недвижимостью, институтов совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Следует отметить, что такое условие осуществления инвестирования жилищного строительства за привлеченные средства физических и юридических лиц позволяет сократить возможные злоупотребления данными денежными средствами со стороны застройщика в процессе проведения строительства.

Специальные законодательные гарантии защиты прав инвесторов в процессе инвестирования в объекты недвижимости имеют место и в случае, если инвестором выступает иностранное лицо.

Так, согласно статье 1 Закона Украины "О режиме иностранного инвестирования" от 19.03.96 года № 93/96-ВР иностранными инвесторами считаются субъекты, которые проводят инвестиционную деятельность на территории Украины и являются: 1) юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством иным, нежели законодательство Украины; 2) физическими лицами - иностранцами, которые не имеют постоянного места жительства на территории Украины и не ограничены в дееспособности; 3) иностранные государства, международные правительственные и неправительственные организации; 4) а также другие иностранные субъекты инвестиционной деятельности, которые определяются таковыми в соответствии с действующим законодательством Украины. Иностранные инвесторы имеют право осуществлять инвестирование на территории Украины, в том числе и в объекты недвижимости.

Дополнительные гарантии защиты прав иностранных инвесторов, в том числе и в процессе осуществления инвестирования в объекты недвижимости, также предусмотрены в вышеуказанном Законе (раздел II). К таковым относятся:

- установление для иностранных инвесторов национального режима инвестирования и других видов хозяйственной деятельности, за исключениями, предусмотренными законодательством Украины или международными договорами Украины (то есть для иностранных инвесторов фактически действуют те же условия, что и для инвесторов отечественных, лишь за некоторыми исключениями, четко предусмотренными законодательством Украины);

- невозможность изменения гарантий защиты прав иностранных инвесторов, предусмотренных Законом Украины "О режиме иностранного инвестирования", в случае изменения законодательства Украины (Заключается в праве иностранного инвестора на протяжении 10 лет со дня вступления в силу таких нормативных актов использовать государственные гарантии, предусмотренные Законом Украины "О режиме иностранного инвестирования". Кроме того, к правам и обязанностям сторон, определенных соглашением о распределении продукции, на протяжении срока его действия применяется законодательство Украины, действующее на момент его заключения. Данная гарантия не распространяется на изменения в законодательстве Украины относительно вопросов обороны, национальной безопасности, обеспечения общественного порядка, охраны окружающей среды);

- гарантирование возмещения убытков, включая упущенную выгоду и моральный ущерб, понесенные иностранными инвесторами в результате действий, бездействий или ненадлежащего выполнения государственными органами Украины или их должностными лицами предусмотренных законодательством обязанностей относительно иностранного инвестора; причем такое возмещение должно осуществляться на основании текущих рыночных цен и/или обоснованной оценки, подтвержденной аудитором или аудиторской фирмой; возмещение должно быть быстрым, адекватным и эффективным и осуществляться в той валюте, в которой осуществлялись операции иностранным инвестором, или в любой другой, приемлемой для него;

- гарантирование беспрепятственного и немедленного перевода прибыли иностранных инвесторов, полученной в результате инвестирования, за рубеж после уплаты налогов, сборов и других обязательных платежей;

- гарантирование защиты прав иностранных инвесторов как в судах Украины, так и в иностранных третейских судах, если это было оговорено сторонами заранее.

Однако защита прав участников инвестиционной деятельности в объекты недвижимости не заключается лишь в перечисленных выше гарантиях. Существенную долю механизмов гарантирования и защиты прав участников инвестирования стороны могут закрепить в соответствующих договорах, которые заключаются в процессе осуществления такой деятельности, исходя из принципа свободы договора, закрепленного статьей 3 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 года № 435-IV.

"ЮРИСТ & ЗАКОН" от 21.02.2012, № 08