1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку.

3. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

4. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

5. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

Коментар:

До ч. 1. Ч. 1 ст. 89 ЗКУ передбачає, що земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Вважаємо, що слід погодитися з І. І. Каракашем258, який вважає, що дану норму слід тлумачити розширено, визнаючи можливість мати землю на праві спільної сумісної власності також за іноземними громадянами та особами без громадянства.

До ч. 2. Коментована частина містить перелік випадків, у яких передбачено виникнення спільної сумісної власності. Він не може вважатися вичерпним і підлягає розширенню за рахунок інших випадків, коли закон передбачає виникнення права спільної сумісної власності. Зокрема, ч. 4 ст. 368 ЦКУ передбачає, що у спільній сумісній власності перебуває майно, набуте "за спільні грошові кошти членів сім'ї … якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі".

До пункту "а". Відповідно до ч. 3 ст. 368 ЦКУ, "майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом". Це правило конкретизується у ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України, де передбачено, що режим спільно нажитого майна не залежить від того, "що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу)". Можливість передбачати у договорі інший режим спільно нажитого майна, ніж режим спільної сумісної власності, випливає із положень ст. 64 Сімейного кодексу України.

Положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу (ст. 61 Сімейного кодексу України), передбачають поширення режиму спільної сумісної власності подружжя і на земельні ділянки, приватизовані одним з подружжя (відповідно до змін, які внесені у СК України Законом від 11.01.2011). Разом із цим, вирішення розглядуваного питання до внесення змін до ст. 61 СК України було не настільки однозначним. Зі спеціальних положень земельного законодавства (ст. ст. 116, 121 та ін. ЗКУ) однозначно випливав (як і сьогодні вбачається) особистий характер права на приватизацію, і сімейне законодавство не містило положень, які дозволити б вважати, що законодавець мав на меті відступити від цього підходу. Як судова259, так і нотаріальна практика здебільшого виходило із того, що набуте в порядку приватизації майно вважалося роздільною власністю кожного із подружжя. Виходячи з принципу дії норм в часі можна стверджувати, що приватизовані в шлюбі до 08.02.2011 земельні ділянки можуть розглядатись і як такі, що набуті в приватну власність того з подружжя, який скористався правом на приватизацію.

До пункту "б". Слід звернути увагу, що положення п. "б" ч. 2 ст. 89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки землі фермерських господарств набуваються конкретними громадянами у їх одноосібну власність (це передбачено спеціальними положеннями ст. 118 ЗКУ, ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство"), навіть у випадку, коли йдеться про членів подружжя (див. коментар до п."а" вище).

До пункту "в". Положення даного пункту має дуже обмежену сферу застосування, оскільки у більшості випадків договірного набуття прав на земельну ділянку та при спадкуванні чітко визначається частка власників будинку у праві власності на земельну ділянку. Фактично, п. "в" ч. 2 коментованої статті "псує життя" лише співвласниками житлового будинку, що приватизують відповідну земельну ділянку. У правозастосовчій практиці окремих населених пунктів при приватизації земельні ділянки надаються таким особам у спільну сумісну власність. Практичної доцільності у цьому немає, між тим, це значно утруднює розпорядження часткою у спільній власності - без її визначення таке розпорядження просто неможливе.

На наш погляд, дану норму слід розуміти звужено. Зокрема, виходячи із принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд (ст. 120 ЗКУ), слід вважати, що земельна ділянка переходить у спільну сумісну власність власників жилого будинку лише тоді, коли сам будинок також належить на праві спільної сумісної власності.

Щодо застосування коментованої норми у відносинах з використання ділянки багатоквартирного житлового будинку див. ст. 42 ЗКУ та коментар до неї.

Із приватизацією земельної ділянки у даному випадку також пов'язана проблема застосування ст. 121 ЗКУ. Виникає питання: чи застосовується норма з урахуванням того, що земельну ділянку отримує кілька осіб? На наш погляд, з урахуванням конституційного принципу рівності (ст. ст. 21, 24 Основного Закону), громадяни повинні отримати ділянку у спільну власність з урахуванням норм безоплатної приватизації кожного з них.

Коментований пункт також не скасовує дії ч. 4 ст. 120 ЗКУ, яка передбачає виникнення спільної часткової власності на земельну ділянку у разі придбання будівлі або споруди кількома особами.

До ч. 3. Частина третя коментованої статті не містить конкретних правил, які визначали б порядок розпорядження ділянками, що перебувають у спільній сумісній власності. Такі правила вміщені у ст. 369 "Здійснення права спільної сумісної власності" ЦКУ. Зокрема, передбачено, що володіння та користування здійснюється співвласниками спільно (ч. 1), а розпорядження - за спільною згодою (ч. 2). Положення щодо здійснення права спільної сумісної власності подружжя вміщено до ст. 63 Сімейного кодексу України.

До ч. 4. Коментована частина фактично не встановлює конкретних правил щодо поділу (виділу частини) земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності. Такі правила передбачені у ч. 5 коментованої статті та інших актах законодавства (див. коментар до названої частини).

До ч. 5. Коментована частина передбачає загальне правило про визначення часток у праві спільної сумісної власності: вони "є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом".

Більш детальне регулювання відповідних правовідносин передбачене ст. ст. 370 - 372 ЦКУ, які також виходять із рівності часток у праві спільної сумісної власності, допускаючи, проте, винятки із цього правила "з урахуванням обставин, що мають істотне значення". При застосуванні наведених норм важливе значення мають рекомендації Пленуму ВСУ, викладені у постанові від 16.04.2004 N 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ". Слід особливо відзначити позицію, викладену в абз. 3 п. 21 постанови, за якою "суду при визначенні частини спільної ділянки, право на користування якою має позивач (позивачі), слід виходити з розміру його (їх) частки у вартості будинку, господарських будівель та споруд на час перетворення спільної сумісної власності на спільну часткову чи на час виникнення останньої".